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越南工业区房地产业报告及2021年发展前景

2021-07-06



2020年工业区房地产业概览

由于受COVID – 19疫情影响,2020年工业区房地产增长缓慢并在2020年后几个月和2021年初逐渐恢复:


由于Covid-19疫情复杂多变,生产业务活动遭受负面影响,推迟投资者的旅行和投资进度,及延缓外资项目的投资规模扩张,2020年外资投资项目的到位资金比2019年下降,但降幅有所改善(比2019年下降2%)。截至2020年12月,外资新注册,出资调整和购股资金达285.3亿美元,是2019年同期的75%。


在疫情得以更好的控制,跨国经济重新增长后,外国直接投资(FDI)资金在2020年后几个月和2021年初恢复,表明越南对国际投资者眼里的吸引力增长。


2021年行业前景

越南工业区房地产在未来几年有望保持强劲增长趋势,原因为:

1. COVID - 19疫苗研发击退疫情,提高本地区的贸易速度

2. 工业区受益于加工制造业的增长

3. 越南仍是外国直接投资的首选目的地,并享受- - 自由贸易协定的税收优惠:

4. 重点地区继续成为行业的关键增长动力

- 南部地区:巴地-头顿, 平阳, 隆安,

- 北方地区: 海防, 北宁

未来一段时间工业园区的主要支撑因素包括:

1)政府对新工业园区在2021-2025年阶段的规划将有助于增加未来的新工业区面积,尤其是总用地面积为1000公顷以上的大型工业区可以满足大型外国直接投资企业的用地需求。


2)边和-头顿高速公路、河内-凉山高速公路、南北高速公路、Cai Mep Thi Vai 港口、Gemalink 港口等基础设施的改善有助于更方便地连接工业区。


投资亮点

GVR

- 投资亮点: 由于 GVR 继续将位于平阳,同奈,平福省重点区的橡胶用地(面积达 15000 公顷)转换为工业区用地,预计未来 2-3 年内GVR对工业区领域的利润潜将增加。

- 风险: 橡胶用地转换为工业园区项目的实施进展缓慢


投资亮点

PHR

- 投资亮点:

  1. 从VSIP和 NTC收取的转让收入. 预计 PHR 将完成将 345 公顷土地移交给 Nam Tan Uyen (NTC),并收回约 8600 亿越南盾的利润。2021-2024年期间将向VSIP转让691公顷

  2. 开发新工业园区带来的收入

预计在2020-2024年期间,凭借地理位置优势,面积为400公顷的新立(Tân Lập)工业用地基金的用地率有望达到100%。从长期来看,PHR仍是平阳省大面积橡胶种植企业,未来10年该企业计划将10000公顷橡胶用地转化为工业园区,且确保长期发展前景

- 风险: 来自法律方面的风险,工业园区项目的实施进度被延长,以及NTC和VSIP的土地补偿进度放缓

投资亮点

LHG

- 投资亮点: 3号龙口工业园区第一期土地基金,总面积为123公顷,剩余商业总面积为65公顷,预计租金为180-200美元/平方米/租赁周期。


- 风险:

1. 3号龙口项目的土地补偿被延迟

2. 对IPC的债务义务:LHG有义务偿还龙后公社住宅-移民安置项目的安置费用,目前IPC的安置费用可能会增加2060亿越南盾,使LHG的税后利润可能会大幅减少

投资亮点

IDC

- 投资亮点:

1.目前,公司在工业区的可出资面积495公顷:富美II商业用地面积为95公顷,富美扩展的商业用地面积为264公顷,北宁桂武II的商业用地面积为136公顷。

2.2021年地该企业可从Huu Thanh-Long An工业园区项目将商业用电面积增加至398公顷。该项目于2020年6月6日开工,规模524.14公顷,预计投资资金约5.253万亿越盾,其中工业租赁面积超过398公顷。预计IDC从2020年至2069年将以100美元/平方米/周期的价格分配租赁。

- 风险: 项目实施延迟导致收入没有突破增长


投资亮点

KBC

- 投资亮点:

1.Nam Son - Hap Linh一期工业区项目的用地面积超过100公顷,公司将为台湾投资者交出面积约60公顷的土地(已签署谅解备忘录)。

2.Trang Due 3 工业园区:工业区规模较大,总面积687公顷,商业用地面积456公顷。KBC已经获得该省投资政策,正在向政府总理申请投资许可证。2021年,KBC可能会以90-100美元/平方米的价格向LG和卫星企业出售该工业用地。

3.位于还处于畜牧的Trang Cat城市和工业项目总面积581公顷,预期将发展为高科技工业区综合体,高尔夫球场和市区,基础设施投资额达到6.3万亿越盾;随着 Vinhomes的加入,该地区开始变得更加活跃。

- 风险: 过去,KBC 与公司董事会成为以及与KBC董事会主席邓诚心先生有关组织发生很多交易。上述交易需要密切监控,以避免发生影响到公司经营成果和财务状况的风险。

投资亮点

SZC

- 投资亮点:

1.2020年底,工业园租赁面积约660公顷,其中可出租面积为260公顷。该公司董事会批准从越南工商银行(Vietinbank)筹集规模为4000亿越盾的信贷政策。这是在规模1.2万亿越盾筹集计划中的最终支出,重点用于补偿并对1556公顷工业用地面积的地面清理。我们认为,在开展市区项目之前,SZC将集中完成工业园区。


2.对于市区地面积为240公顷的整个商业用电将成为未来几年的增长潜力。

- 风险:

1.地面清理及补偿价格增加,项目投资程序延长

2.增加负债以投资开发土地,若销售状况不乐观,公司将面临财务压力。



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